Если вы владеете частным домом, то обязаны каждый год уплачивать налог на недвижимость. Рассчитывается он, исходя из кадастровой стоимости вашего жилища.
Этот важный показатель учитывается не только при определении налоговой суммы. Если вы намереваетесь взять кредит под залог дома, банк в первую очередь поинтересуется его кадастровой стоимостью.
Учитывают её в суде при разделе имущества. Важна она при всех сделках с объектами недвижимости (смотрите еще: закон и стройка).
Что такое кадастровая стоимость дома?
Это цена жилого объекта, рассчитанная с учетом рыночной стоимости. Эта величина используется налоговыми органами для определения суммы налога, который собственник обязан уплатить в бюджет.
Исходя из этого показателя, рассчитываются пошлины при оформлении дарственной у нотариуса и некоторые другие платежи. При покупке или продаже дома не допускается, чтобы его стоимость была меньше кадастровой. Ведь, исходя из неё платятся налоги с продажи дома, если он был в собственности меньше пяти лет.
Рассчитывает ее Росреестр. Сотрудники Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заносят результаты оценки в Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН.
Как формируется
Специалисты пользуются калькулятором стоимости, перемножающий различные показатели, формирующие цену, а именно:
- Возраст строения (год постройки).
- Материал, использованный для возведения стен. Бревенчатые стены изнашиваются быстрее кирпичных.
- Площадь здания и участка, где оно стоит. Дом всегда продается вместе с участком. Чем больше земли, тем больше стоимость.
- Инфраструктура населенного пункта: коммуникации, дороги, связь, образовательные и лечебные учреждения.
- Стоимость квадратного метра жилой площади в области.
- Наличие работы для жителей данной местности.
Полученные результаты, особенно касающиеся частных домов, нередко вызывают много вопросов. Но у государственных органов нет возможности объективно оценить все дома, поэтому используются усредненные показатели.
[stextbox id=’info’]Важно! Хотя при формировании кадастровой стоимости берутся во внимание рыночные цены, рассчитанная специалистами Росреестра стоимость может отличаться от рыночной.[/stextbox]
Причины отличия кадастровой стоимости от рыночной
- Рыночная стоимость постоянно изменяется из-за изменения общей экономической ситуации и местных условий. Кадастровая же пересматривается один раз в два-три года.
- Величина кадастровой стоимости частного дома рассчитывается одновременно на группу однотипных объектов недвижимости, располагающихся рядом друг с другом. При этом разница в отделке, ремонте, текущем состоянии не учитывается.
- Кадастровая стоимость часто превышает рыночную из-за того, что при ее расчете рассматривается перспектива развития населенного пункта, которая повлечет за собой увеличение рыночной стоимости построек, расположенных в этом месте. Например, запланированная в ближайшие год-два газификация поселка или строительство в нем дорог, торговых учреждений, детского сада и т. п., автоматически увеличит цену частных домов в этом населенном пункте.
- В формуле расчета кадастровой стоимости присутствует площадь вашего строения в квадратных метрах, зарегистрированная в БТИ. Если вы не заявляли о перепланировках, изменяющих площадь дома, они не будут учтены и в кадастровой стоимости.
Чаще всего рыночная стоимость бывает выше кадастровой, но случается и наоборот. Это происходит, если не учтены индивидуальные особенности здания, допущены ошибки в расчетах или резко упала стоимость подобных объектов на рынке недвижимости в данной местности. Например, при закрытии предприятий, люди уезжают из городов. Когда негде работать, некому и покупать дома.
Чтобы сумма налога на дом не оказалась слишком большой, возможно оспорить кадастровую стоимость объекта своего имущества. Для начала поинтересуйтесь, во сколько оценили ваш дом.
Как узнать кадастровую стоимость дома?
Узнать кадастровую цену строения, внесенного в Росреестр, может любой желающий на сайте этой организации. Потребуется лишь ввести в поиск кадастровый номер или адрес объекта.
В результате поиска будет выдана информация об объекте, в том числе и его кадастровая стоимость. Но данные найдутся в том случае, если объект поставлен на кадастровый учет. Если ваш дом на учет не поставлен, займитесь этим, иначе никакие действия с недвижимостью вы не сумеете проделать.
Платно можно заказать справку по электронной почте, пройдя по соответствующей ссылке на сайте Росреестра.
Если есть необходимость получить на руки достоверную выписку о стоимости вашего дома, вы можете сделать это несколькими способами:
- обратиться в кадастровую палату, написав заявление;
- посетить многофункциональный центр (МФЦ).
В обоих случаях к заявлению нужно приложить документы:
- паспорт;
- квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины;
- правоустанавливающие документы на объект.
Если вам показалось, что кадастровая оценка высока, что не соответствует действительности, вы можете ее оспорить.
[stextbox id=’warning’]Еще по теме: Как проверить кадастровый номер земельного участка?[/stextbox]
Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости
Владелец дома может обжаловать результаты оценки его собственности. Есть два пути:
- в досудебном порядке – в комиссии при Росреестре по рассмотрению подобных споров;
- в суде.
В комиссии при кадастровой палате пересчитают стоимость объекта, но если она после этого не понизится, можно оспорить это в суде.
[stextbox id=’warning’]Внимание! С 2020 года рассматривать подобные вопросы будут только суды.[/stextbox]
Перед обращением в судебную инстанцию постарайтесь получить все доступные справки по оценке вашей недвижимости. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в суде, нужно быть предельно конкретным.
Особенно это касается показателей, по которым эта стоимость определялась. По полученным справкам и выпискам выделите из перечисленных показателей те, которые являются недостоверными.
Свое несогласие с какими-либо показателями нужно аргументировать. Для этого придется нанять оценщика, имеющего право на проведение оценки недвижимости и являющегося членом саморегулируемой организации. Чтобы быть уверенным в оценщике, его легко проверить на сайте Росреестра.
[stextbox id=’warning’]Справка. Технические ошибки, которые влияют на итоговую кадастровую стоимость, разъяснены в ФЗ-221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».[/stextbox]
Документы для обращения в суд
- Исковое заявление.
- Паспорт.
- Выписка, полученная из ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы.
- Документы, подтверждающие, что сведения о доме не были достоверными, что при оценке дома возникли неточности, были допущены технические ошибки.
- Дополнительные документы, например, о признании дома аварийным или об ограничениях на использование прилегающей к дому земли.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Если суд встанет на сторону заявителя, кадастровая стоимость его дома будет пересчитана. Но новая сумма будет считаться, исходя из рыночной стоимости объекта не на день подачи заявления в суд, а на дату проведения предыдущей общей оценки. Но уплаченные излишние налоги из бюджета не возвращаются. Налоги пересчитываются, начиная с года обращения в суд.
Нужно хорошо просчитать, какую выгоду вы получите, если суд удовлетворит ваши требования. Намного ли уменьшится сумма налога. Ведь судебные издержки тоже не такие уж маленькие. Кроме пошлин за справки, выписки, за подачу искового заявления, нужно оплатить экспертизу. Скорее всего, понадобится помощь юриста.
Полезные видео
Более подробно о кадастровой стоимости, как ее узнать, оспорить или снизить налог, источник: канал «Дело жизни»
[yvideo number=»2wR23W1tuto»]
Выгодно ли снижать кадастровую стоимость, кто и как ее определяет, процедура уменьшения — источник: канал «#ПРОнедвижимость»
[yvideo number=»nE041EjVHWo»]
Еще полезная информация по вопросам кадастровой стоимости — источник: юрист Дмитрий Алехин
[yvideo number=»en60myT2kGU»]
Итак, кадастровую стоимость своего дома надо знать, а при несогласии с ней, ее можно оспорить. Узнать эту величину можно на сайте Росреестра, она меняется каждые 2-3 года.
Оспаривая назначенную кадастровую стоимость, нужно постараться собрать как можно больше документов, доказывающих справедливость ваших требований.
