Покупка или продажа дома – дело серьезное, к которому необходимо подготовиться. Нужно изучить законодательные акты, регулирующие сделки такого рода.
Нельзя продать дом без участка, на котором он стоит, но документы должны быть в порядке и на дом, и на участок (смотрите еще: правовое поле частного дома).
Правовой статус дома с участком
Статус объекта недвижимости можно выяснить, заказав выписку из госреестра недвижимости (ЕГРН). Статус также прописан в кадастровом паспорте.
[stextbox id=’warning’]Справка: понятие правовых статусов объектов определяется Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».[/stextbox]
Виды статусов:
- учтенный;
- ранее учтенный;
- временный;
- архивный;
- аннулированный.
Дом с участком может быть садовым домиком или жилым домом.
Садовый домик предназначен для сезонного нахождения в нем – для отдыха или временного пребывания. Это объект недвижимости нежилого назначения. Разрешение на строительство садового домика оформлять не требуется.
[stextbox id=’alert’]Важно! Сараи и гаражи к садовым домикам не относятся.[/stextbox]
Жилым считается такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания в нем (все санитарные и технические нормы и правила прописаны в законодательстве). Определение правового статуса жилого помещения прописано в ст. 15,16,17 Жилищного кодекса РФ.
Жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. То есть это дом, построенный на фундаменте и имеющий прочную связь с землей. Для его возведения должно быть выдано разрешение на строительство.
Участок, на котором дом находится, тоже может иметь разный правовой статус. Если он прошел государственную регистрацию, сведения о нем содержатся в ЕГРН. Основным нормативным документом о статусах земельных участков является Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости».
Участки земли различаются по целевому назначению. Если идет речь об участке с домом, то, скорее всего, он относится к одному из подразделов категории «земли населенных пунктов»:
- индивидуальное жилищное строительство;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- дачное строительство.
Но может относиться и к категории «земли сельскохозяйственного назначения».
Перед продажей дома с участком нужно узнать статус дома и земли. Если этот статус «временный» или «ранее учтенный», нужно пройти процедуру регистрации, иначе при осуществлении сделки с недвижимостью возникнут трудности.
Оформив все документы, можно приступить к продаже.
[stextbox id=’warning’]Еще по теме: Категории земельных участков в РФ[/stextbox]
Порядок действий
Выбор способа продажи
Продажа дома через агентство недвижимости может показаться более простой. Но этот способ имеет свои недостатки:
- Во-первых, риелтор возьмет за свою работу комиссию не менее 50 000 рублей.
- Во-вторых, агенты тоже разные бывают. Может так случиться, что продажу вашего дома поручат стажёру или недобросовестному агенту, который захочет получить дополнительную выгоду с покупателя, а это увеличит сроки продажи.
Решив самостоятельно заняться продажей дома, будьте готовы к тому, что это дело потребует сил и времени. Вам нужно будет:
- подготовить пакет документов;
- подать объявления о продаже;
- организовать показы покупателям;
- возможно, проконсультироваться с юристом.
Стоит заметить, что покупатели чаще предпочитают иметь дело напрямую с хозяином дома.
Подготовка документов
Готовый к продаже дом – это объект недвижимости, на который подготовлены весь пакет документов:
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда, право на наследство и т. п.).
- Разрешение на строительство и проект дома.
- Дом должен быть введен в эксплуатацию и этот факт подтверждается актом.
- Технический паспорт на дом.
- Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.
- Если вы состоите в браке, то нужно заверить у нотариуса согласие супруга на продажу дома.
- Если в браке вы не состоите, то заявление об этом тоже нужно заверить у нотариуса.
- Если в доме проживают несовершеннолетние дети, то нужно получить согласие органов опеки.
- Проверьте, нет ли у вас задолженности по налогам на недвижимое имущество, справку об отсутствии таковых нужно взять в налоговой.
- В управляющей компании берут справку о том, что за вами не числится долгов по коммуналке.
- Выписка из ЕГРН. Документ платный. Его можно получить в кадастровой палате, в МФЦ или на сайте Росреестра. Этот документ помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, убедиться в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком.
- Справку о том, что в доме никто не зарегистрирован, надо предъявить покупателю при продаже.
- Хорошо, если еще в процессе показа дома покупателям, у вас будет на руках оценка объекта недвижимости, выполненная экспертом.
Оценка имущества
Как определить цену дома с участком? Можно воспользоваться услугами оценщика, имеющего лицензию. Тогда вы будете уверены в объективности цены и сможете показать этот документ потенциальному покупателю.
Если к оценщикам не обращаться, нужно изучить цены аналогичных строений и участков. Назначая цену, нужно ориентироваться на рынок, учитывая следующие факторы:
- местоположение;
- год постройки;
- материал стен;
- качество земли на участке;
- коммуникации;
- состояние дома;
- соседи;
- благоустройство;
- инфраструктура (дороги, магазины, доступность образовательных и лечебных учреждений).
Торг при продаже уместен, если это не срочная продажа по низкой цене. Перед переговорами определите для себя нижнюю границу цены.
Поиск покупателя
При самостоятельном ведении дела необходимо подать объявления о продаже дома с участком на сайты, в газеты, указав номер контактного телефона.
Будьте готовы к тому, чтобы отвечать на звонки и выделить время для показа своей недвижимости.
Чтобы сделка состоялась как можно скорее, дом и участок подготовьте к продаже. Первое впечатление очень важно для покупателя, поэтому косметический ремонт не будет лишним.
Просмотр и переговоры
Не забывайте, что покупатель обращает внимание не только на жилище, но и на продавца.
Во время просмотра дома постарайтесь произвести хорошее впечатление и установить атмосферу сотрудничества. Доброжелательный и спокойный разговор, подача позитивной информации, готовность ответить на вопросы сыграют вам на пользу.
Не забудьте перечислить преимущества вашего участка, назовите достопримечательности местности, обратите внимание на то, что вам самим нравится: вид из окна, ландшафт участка, уголки для отдыха в саду, зона барбекю или хорошая теплица.
Если видно, что у покупателя серьезные намерения, можно перейти к обсуждению сделки, предложив ему чая или кофе.
Составление и подписание предварительного договора
Стороны могут составить предварительный договор, по которому продавец обязуется продать, а покупатель – купить объект по согласованной цене в течение оговоренного срока. Обычно при подписании вносится аванс или залог.
[stextbox id=’warning’]Справка. Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ.[/stextbox]
Предварительный договор нигде не регистрируется и теряет силу по истечении обозначенного срока.
Сбор всех необходимых документов
Выше были перечислены документы, которые понадобятся для совершения сделки.
Чтобы сделка не сорвалась в назначенный день, при самостоятельной подготовке к этому важному мероприятию проконсультируйтесь у юриста или у консультанта при МФЦ обо всех нужных бумагах.
Если дом достался вам по наследству или в результате договора дарения, понадобится предъявить квитанции об уплате госпошлин и налогов.
Сделайте ксерокопии всех документов.
Договор о купле-продаже должен быть напечатан не менее, чем в трех экземплярах: для продавца, для покупателя, для регистрационной палаты.
Иногда при подписании документов люди допускают ошибки. На этот случай хорошо напечатать и взять с собой дополнительный экземпляр.
Оформление сделки купли-продажи
Основной этап сделки – это подписание договора купли-продажи.
[stextbox id=’info’]Внимание! Договор купли-продажи является генеральной договорной конструкцией (пункт 1 главы 30 ГК РФ).[/stextbox]
Основные пункты этого документа:
- Наименование.
- Место заключения.
- Персональные данные сторон.
- Перечень объектов (в данном случае дом и участок).
- Сумма сделки.
- Другие условия.
[stextbox id=’alert’]Важно! В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».[/stextbox]
Составление акта передачи
После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи.
Этот документ составляется в произвольной форме, так как не является обязательным. Он должен содержать адрес дома с участком.
Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
В Росреестре в присутствии его представителя подписываются все экземпляры договора, передаются на регистрацию вместе с пакетом документов, после чего производится полный расчет.
Расчет может производиться:
- наличными;
- банковским переводом;
- с использованием банковской ячейки.
В последнем случае продавцу передается ключ от ячейки. Предварительно в банке оформляется порядок доступа к ней. Расчет заверяется распиской продавца о получении денег от покупателя.
Особенности оформления
Согласно действующему законодательству, дом нельзя продать без участка, на котором он стоит.
Участок под домом тоже нельзя продать без здания, стоящего на нем.
Если продается часть дома, то вместе с ним должна быть переоформлена на покупателя и соответствующая часть участка. Например, при продаже 1/3 части дома, вместе с ним продается 1/3 часть участка.
Можно составить отдельные договоры на дом и на землю, но достаточно в одном договоре указать, что участок продается вместе с домом. В таком документе указывается цена на дом, на участок и общая стоимость объекта сделки.
Условия расторжения
Сделка считается завершенной только после процедуры регистрации.
Расторгнуть сделку до регистрации прав на нового владельца гораздо проще, чем после нее. Достаточно подписать двустороннее соглашение о расторжении сделки, если обе стороны с этим согласны. При несогласии одной из сторон дело решается в суде.
Если права собственности зарегистрированы на нового владельца, то при взаимном согласии проводят обратную сделку купли-продажи. При несогласии одной из сторон, она подает судебный иск и доказывает, что сделка прошла с нарушением законодательства или условий договора.
Сколько стоит оформление
При регистрации прав на нового владельца уплачивается госпошлина на каждый объект недвижимости (на дом и на участок). Размер пошлины можно заранее узнать в Росреестре или в МФЦ.
Если договор купли-продажи оформляется у нотариуса, нужно оплатить его услуги.
Если покупателя искало агентство по недвижимости, по договору с ним продавец оплачивает эту работу.
Кто должен платить
Госпошлину за регистрацию собственности обычно оплачивает покупатель, услуги риелтора – продавец. Услуги нотариуса – по договоренности. В законе на этот счет не прописано конкретных требований. Решение принимается сторонами.
Налогообложение сделки
Продажа дома — доход, с которого продавец обязан заплатить налог по ставке 13%, если недвижимость была в собственности менее 5 лет.
Покупатель приобретает право на имущественный налоговый вычет (смотрите: как ускорить получение налогового вычета).
Последствия продажи дома без участка под ним
В статье 35 ЗК РФ предусмотрено 2 случая продажи дома без земли под ним:
- Документальное подтверждение изъятия земли из оборота.
- Продаваемая часть дома не может быть выделена вместе с участком.
В остальных случаях договор признается недействительным, суд обяжет продавца выделить участок земли покупателю.
В заключение смотрите весь алгоритм купли-продажи дома с земельным участком по шагам: от оценки недвижимости до передачи денег, источник — канал Консультация Юриста:
[yvideo number=»jNQVQHpl_TM»]
Продажа дома с земельным участком отличается тем, что должны быть оформлены все документы на каждый объект недвижимости – и на дом, и на участок. Если сомневаетесь, что самостоятельно справитесь с этим делом, обратитесь к специалистам.
