Земля является особым товаром. Все действия с ним определены действующим законодательством. Раздел земельного участка является способом получения большей выгоды при продаже в связи с завышением цен разделенных участков, а также способом урегулирования вопросов землепользования между всеми собственниками.
Понятие и порядок раздела земельного участка
Земельный участок является частью поверхности земли. Он ограничен определенными размерами и назначением использования, а также документально зафиксирован. В период пользования участок может находится в частной, государственной или муниципальной собственности.
Пользование землей может происходить как единолично, так и совместно с другими собственниками. Все действия, возможные к производству с земельным участком закреплены в Земельном кодексе РФ.
[stextbox id=’info’]Важно! Принадлежность к частной собственности означает, что земля находится в полном владении физического лица и это право официально зафиксировано.[/stextbox]
Цель
Целью разделения земельного участка будет являться образование из одного большого участка двух или нескольких меньшего размера. Таким способом можно разделить один участок между несколькими собственниками с получением преимущественного права собственности.
Разделение участка достаточно трудоемкий процесс и включает в себя набор мероприятий, в ходе которых производятся подготовительные и кадастровые операции, регистрационные работы и оформление раздела. Целевое назначение, которое было установлено первоначальному участку, после разделения будет передано образовавшимся участкам.
[stextbox id=’info’ defcaption=»true»]Существование первоначального участка при этом полностью прекратится.[/stextbox]
Запрещено разделять участки сельскохозяйственного назначения.
После разделения каждый собственник должен обладать беспрепятственным подходом или подъездом к своему участку. Площадь разделенного участка должна соответствовать минимально установленной каждым регионом.
Способы раздела
Существует два способа раздела земельного участка:
- Мирный (по добровольному соглашению о разделе между всеми собственника разделяемого участка).
- Через суд (при несогласии одного из собственников на раздел).
Законы
Регулирование процесса разделения земельного участка происходит Земельным кодексом и Федеральным законом «О кадастровой деятельности». Если подлежит разделу земля, находящаяся в общей собственности, то на земли, образованные после разделения, все собственники сохранят право пользования.
Исключением может стать ситуация, в которой собственники делят участок между собой. При разделении земли садоводческого, дачного некоммерческого или огороднического объединения граждан учитывается проект застроек на территории объединения и правоустанавливающая документация.
Целевое назначение таких земель при разделении остается прежним — дачное строительство, садоводство либо общее имущество. При предоставлении собственникам территории для строительства жилья, раздел может быть выполнен исключительно гражданином, заключившим договор аренды, руководствуясь проектом межевания.
[stextbox id=’info’ defcaption=»true»]Земля будет сохранена с новыми границами.[/stextbox]
Этапы раздела земельного участка
Раздел земельного участка происходит в несколько этапов.
Межевание
Процесс межевания необходим в том случае, когда в ГКН не достает сведений о разделяемом участке для того, чтобы определить его конкретные границы.
Процесс межевания осуществляется лицензированными землеустроительными компаниями. При обращении в такую компанию собственнику необходимо предоставить заявление, согласие на раздел от остальных собственников и заключить подрядный договор.
Перед проведением процедуры межевания следует провести следующие работы:
- Получить кадастровую выписку, подтверждающую параметры разделяемого участка.
- Получить кадастровый план.
- Установить подлинность правоустанавливающих документов.
- Оценить расположение участка соседей и выявить точки соприкосновения земель для недопущения занятия соседнего участка.
- Проведение полевых работ (по необходимости);
Сведения, полученные в ходе межевания подлежит обсуждению с собственниками и последующему внесению в кадастр недвижимости.
Составление соглашения о разделе участка
Составление соглашения о разделе участка является мирным путем решения вопроса о разделе участка и проводится по обоюдному согласию. Для этого необходимо договориться о разделе со всеми собственниками по отдельности, либо провести общее собрание собственников.
Акт согласования составляется кадастровым инженером с обязательным отражением в нем отсутствий разногласий между собственниками. В акте проставляются подписи всех собственников. Акт согласования может содержать возражения несогласных с разделом участка собственников.
Возражения, внесенные в акт на предварительном согласовании могут быть сняты при повторной встрече собственников. Если разногласия не улажены, то участок не может быть поставлен на кадастровый учет.
Обращение в суд в случае отказа одного из собственников в согласии
Обратиться в суд придется при наличии разногласий у собственников по разделяемому участку. Чтобы суд вынес положительное решение о разделении, должны быть учтены интересы всех собственников. Ущемление интересов недопустимо! Составлению искового заявления должно быть уделено особое внимание. В нем должны быть указаны точные площади и границы территорий, достающиеся собственникам.
Исковое заявление должно быть подано в совокупности с копиями паспортов собственников, кадастровым номером участка и квитанцией на уплату госпошлины. Заявление подается по месту проживания несогласного собственника.
При наличии у несогласного собственника надуманных причин для отказа суд встанет на сторону истца. Однако существуют ситуации, в которых разделение земли невозможно по закону. К примеру, земли по закону являются неделимыми. В исключительных случаях судом возможно вынесение решения по продаже земельного участка и разделения его стоимости пропорционально долей собственников
[stextbox id=’warning’]Справка. При наличии у земли статуса «неделимой» судом будет вынесено решение об определении порядка пользования участком каждого из собственников.[/stextbox]
Присвоение адреса новым земельным участкам
Отделом по архитектуре и градостроительству, находящимся в ведении местной администрации, производится присвоение персонального адреса разделенным земельным участкам. Для этого необходимо обратиться в указанные организации с заявлением и соответствующим пакетом документов:
- Дело межевания.
- Свидетельство о праве собственности на выделенную часть.
- Кадастровый паспорт.
- Добровольное решение собственников о разделе, заключенное в соглашении.
- Постановление суда (при отсутствии добровольного соглашения).
После рассмотрения заявления и изучения предоставленных документов положительным итогом будет присвоение индивидуального почтового адреса на каждый выделенный участок.
Постановка образованных ЗУ на кадастровый учет
После получения почтового адреса все участники разделения должны обратиться в Росреестр и подать заявление о постановке на кадастровый учет. При подаче заявления необходимо предоставить следующие документы:
- Паспорт заявителя.
- Заявление на государственный кадастровый учет.
- Документ, удостоверяющий получение индивидуального почтового адреса.
- Данные межевого плана (по желанию).
- Добровольное решение собственников о разделе либо судебное решение.
При отсутствии у выделенного земельного участка индивидуального адреса в заявлении необходимо сослаться на адрес разделенного участка.
[stextbox id=’warning’]Еще по теме: Кадастровая стоимость частного дома[/stextbox]
Регистрация права собственности на новые участки
Регистрация права собственности проводится совместно с постановкой на кадастровый учет без необходимости повторной подачи оговоренного ранее пакета документов.
Необходимо дополнительно к заявлению о постановке на кадастровый учет подать заявление о государственной регистрации прав на образованный земельный участок.
Необходимые для раздела документы
Для проведения раздела земельного участка собственнику необходимо собрать следующие документы:
- Заявку на раздел участка, заверенную в нотариальной конторе.
- Паспорт заявителя.
- Документы, устанавливающие права на земельный участок.
- Кадастровый паспорт разделяемого участка.
- Решение о присвоении отдельного адреса.
- Квитанция по уплате госпошлины.
- Подтвержденное всеми собственниками согласия на раздел.
Невозможность раздела ЗУ
Земельным кодексом установлены ситуации, в которых невозможно осуществить разделение земли:
- Если образованные участки не позволяют использовать находящиеся на них объекты недвижимости.
- Наличие обременений на разделяемом наделе.
- Появление изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объекта недвижимости.
- Получаемые после разделения участка границы осуществляют пересечение границ зон лесничества, лесопарка.
- Отсутствие самостоятельного подъезда и возможности к его организации у участков, получившихся после разделения.
[yvideo number=»DiYkrCU-hsM»]
[stextbox id=’warning’]Советуем почитать: Как осуществляется прописка в частном доме? Все нюансы[/stextbox]
Все рассмотренные вопросы также относятся к ситуации, когда земельный участок достается собственникам в наследство. Тогда процедура разделения между собственниками проводится с наследуемым участком. При разделе будет учитываться минимальный размер территории. Возможно назначение дополнительных экспертиз, проверки назначения земли, а также порядка ее пользования.