Межевание и определение границ земельного участка. Трудности и запреты, препятствующие быстрому разделу ЗУ

Земля является особым товаром. Все действия с ним определены действующим законодательством. Раздел земельного участка является способом получения большей выгоды при продаже в связи с завышением цен разделенных участков, а также способом урегулирования вопросов землепользования между всеми собственниками.

фото 1

Понятие и порядок раздела земельного участка

Земельный участок является частью поверхности земли. Он ограничен определенными размерами и назначением использования, а также документально зафиксирован. В период пользования участок может находится в частной, государственной или муниципальной собственности.

Пользование землей может происходить как единолично, так и совместно с другими собственниками. Все действия, возможные к производству с земельным участком закреплены в Земельном кодексе РФ.

Важно! Принадлежность к частной собственности означает, что земля находится в полном владении физического лица и это право официально зафиксировано.

Цель

Целью разделения земельного участка будет являться образование из одного большого участка  двух или нескольких меньшего размера. Таким способом можно разделить один участок между несколькими собственниками с получением преимущественного права собственности.

Разделение участка достаточно трудоемкий процесс и включает в себя набор мероприятий, в ходе которых производятся подготовительные и кадастровые операции, регистрационные работы и оформление раздела. Целевое назначение, которое было установлено первоначальному участку, после разделения будет передано образовавшимся участкам.

Обратите внимание
Существование первоначального участка при этом полностью прекратится.

Запрещено разделять участки сельскохозяйственного назначения.

После разделения каждый собственник должен обладать беспрепятственным подходом или подъездом к своему участку. Площадь разделенного участка должна соответствовать минимально установленной каждым регионом.

Способы раздела

Существует два способа раздела земельного участка:

  1. Мирный (по добровольному соглашению о разделе между всеми собственника разделяемого участка).
  2. Через суд (при несогласии одного из собственников на раздел).

фото 2

Законы

Регулирование процесса разделения земельного участка происходит  Земельным кодексом и Федеральным законом “О кадастровой деятельности”. Если подлежит разделу земля, находящаяся в общей собственности, то на земли, образованные после разделения, все собственники сохранят право пользования.

Исключением может стать ситуация, в которой собственники делят участок между собой. При разделении земли садоводческого, дачного некоммерческого или огороднического объединения граждан учитывается проект застроек на территории объединения и правоустанавливающая документация.

Целевое назначение таких земель при разделении остается прежним – дачное строительство, садоводство либо общее имущество. При предоставлении собственникам территории для строительства жилья, раздел может быть выполнен исключительно гражданином, заключившим договор аренды, руководствуясь проектом межевания.

Обратите внимание
Земля будет сохранена с новыми границами.

Этапы раздела земельного участка

Раздел земельного участка происходит в несколько этапов.

Межевание

Процесс межевания необходим в том случае, когда в ГКН не достает сведений о разделяемом участке для того, чтобы определить его конкретные границы.

Процесс межевания осуществляется лицензированными землеустроительными компаниями. При обращении в такую компанию собственнику необходимо предоставить заявление, согласие на раздел от остальных собственников и заключить подрядный договор.

Перед проведением процедуры межевания следует провести следующие работы:

  1. Получить кадастровую выписку, подтверждающую параметры разделяемого участка.
  2. Получить кадастровый план.
  3. Установить подлинность правоустанавливающих документов.
  4. Оценить расположение участка соседей и выявить точки соприкосновения земель для недопущения занятия соседнего участка.
  5. Проведение полевых работ (по необходимости);

Сведения, полученные в ходе межевания подлежит обсуждению с собственниками и последующему внесению в кадастр недвижимости.

фото 3

Составление соглашения о разделе участка

Составление соглашения о разделе участка является мирным путем решения вопроса о разделе участка и проводится по обоюдному согласию. Для этого необходимо договориться о разделе со всеми собственниками по отдельности, либо провести общее собрание собственников.

Акт согласования составляется кадастровым инженером с обязательным отражением в нем отсутствий разногласий между собственниками. В акте проставляются подписи всех собственников. Акт согласования может содержать возражения несогласных с разделом участка собственников.

Возражения, внесенные в акт на предварительном согласовании могут быть сняты при повторной встрече собственников. Если разногласия не улажены, то участок не может быть поставлен на кадастровый учет.

Обращение в суд в случае отказа одного из собственников в согласии

Обратиться в суд придется при наличии разногласий у собственников по разделяемому участку. Чтобы суд вынес положительное решение о разделении, должны быть учтены интересы всех собственников. Ущемление интересов недопустимо! Составлению искового заявления должно быть уделено особое внимание. В нем должны быть указаны точные площади и границы территорий, достающиеся собственникам.

Исковое заявление должно быть подано в совокупности с копиями паспортов собственников, кадастровым номером участка и квитанцией на уплату госпошлины. Заявление подается по месту проживания несогласного собственника.

При наличии у несогласного собственника надуманных причин для отказа суд встанет на сторону истца. Однако существуют ситуации, в которых разделение земли невозможно по закону. К примеру, земли по закону являются неделимыми. В исключительных случаях судом возможно вынесение решения по продаже земельного участка и разделения его стоимости пропорционально долей собственников

Справка. При наличии у земли статуса “неделимой” судом будет вынесено решение об определении порядка пользования участком каждого из собственников.

Присвоение адреса новым земельным участкам

Отделом по архитектуре и градостроительству, находящимся в ведении местной администрации, производится присвоение персонального адреса разделенным земельным участкам. Для этого необходимо обратиться в указанные организации с заявлением и соответствующим пакетом документов:

  1. Дело межевания.
  2. Свидетельство о праве собственности на выделенную часть.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Добровольное решение собственников о разделе, заключенное в соглашении.
  5. Постановление суда (при отсутствии добровольного соглашения).

После рассмотрения заявления и изучения предоставленных документов положительным итогом будет присвоение индивидуального почтового адреса на каждый выделенный участок.

фото 4

Постановка образованных ЗУ на кадастровый учет

После получения почтового адреса все участники разделения должны обратиться в Росреестр и подать заявление о постановке на кадастровый учет. При подаче заявления необходимо предоставить следующие документы:

  1. Паспорт заявителя.
  2. Заявление на государственный кадастровый учет.
  3. Документ, удостоверяющий получение индивидуального почтового адреса.
  4. Данные межевого плана (по желанию).
  5. Добровольное решение собственников о разделе либо судебное решение.

При отсутствии у выделенного земельного участка индивидуального адреса в заявлении необходимо сослаться на адрес разделенного участка.

Регистрация права собственности на новые участки

Регистрация права собственности проводится совместно с постановкой на кадастровый учет без необходимости повторной подачи оговоренного ранее пакета документов.

Необходимо дополнительно к заявлению о постановке на кадастровый учет подать заявление о государственной регистрации прав на образованный земельный участок.

Необходимые для раздела документы

Для проведения раздела земельного участка собственнику необходимо собрать следующие документы:

  1. Заявку на раздел участка, заверенную в нотариальной конторе.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Документы, устанавливающие права на земельный участок.
  4. Кадастровый паспорт разделяемого участка.
  5. Решение о присвоении отдельного адреса.
  6. Квитанция по уплате госпошлины.
  7. Подтвержденное всеми собственниками согласия на раздел.

Невозможность раздела ЗУ

Земельным кодексом установлены ситуации, в которых невозможно осуществить разделение земли:

  1. Если образованные участки  не позволяют использовать находящиеся на них объекты недвижимости.
  2. Наличие обременений на разделяемом наделе.
  3. Появление изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объекта недвижимости.
  4. Получаемые после разделения участка границы осуществляют пересечение границ зон лесничества, лесопарка.
  5. Отсутствие самостоятельного подъезда и возможности к его организации у участков, получившихся после разделения.

Все рассмотренные вопросы также относятся к ситуации, когда земельный участок достается собственникам в наследство. Тогда процедура разделения между собственниками проводится с наследуемым участком. При разделе будет учитываться минимальный размер территории. Возможно назначение дополнительных экспертиз, проверки назначения земли, а также порядка ее пользования.

Ссылка на основную публикацию