Договор купли-продажи земельного участка фиксирует факт перехода права собственности на него от продавца к покупателю. Процесс регулируется Гражданским и Земельным кодексами.
Основные правила заключения сделки предусмотрены Гражданским кодексом, при этом Земельный определяет отдельные нюансы, касающиеся объекта договора — земельного участка.
Общие правила продажи земельных участков
Общий механизм продажи земельного участка не отличается от подобных сделок с иными видами недвижимости. Основные принципы заключения сделки купли-продажи включают:
- Чёткое определение предмета сделки (ст. 554 ГК).
- Сбор правоустанавливающих документов на земельный участок.
- Заключение договора купли-продажи, составленного в письменной форме (с нотариальным заверением в некоторых случаях) (ст. 550 ГК).
- Обязательная регистрация сделки в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК).
[stextbox id=’info’]Обратите внимание! Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка не требуется.[/stextbox]
Тем не менее продажа земельного участка имеет ряд особенностей:
- При заключении сделки купли-продажи участка запрещено изменение целевого назначения земель, а также режима их использования.
- Продать можно только тот участок, который прошёл государственную регистрацию и поставлен на кадастровый учёт (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
- Если продаётся помещение на земельном участке, то покупателю вместе с правом собственности на объект переходят и права на землю (п. 1 ст. 552 ГК).
- Для продажи земель сельскохозяйственного назначения действуют особые ограничения (преимущественное право покупки закреплено за субъектом РФ, иностранные юридические и физические лица могут пользоваться такими участками только на правах аренды) (ст. 8 N 101-ФЗ (ред. от 18 июля 2005 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
[stextbox id=’warning’]Еще по теме: Виды и классификация земельных участков[/stextbox]
Порядок и оформление купли-продажи земельного участка
Процедура продажи включает в себя несколько главных шагов:
- сбор документов;
- заключение договора;
- регистрация сделки.
Подготовка документов
Документы, которые требуются для заключения сделки, можно разделить на 2 вида:
- необходимые непосредственно для регистрации договора в Росреестре;
- документы для покупателя с целью проверки надёжности продавца и законности потенциальной сделки.
Чтобы убедиться в наличии у продавца законных прав на участок, покупатель может попросить предоставить:
- Свидетельство о собственности.
- Кадастровый паспорт участка.
- Согласие супруга/супруги на сделку.
Обратите внимание! Если право на объект возникло до октября 2001 года, подтверждать право собственности на объект могут следующие документы: акт о предоставлении участка, выданный органом местного самоуправления, акт о праве на земельный участок, и др. Прежде чем продать подобный объект, необходимо перерегистрировать права на землю. Сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.
Для регистрации сделки в Росреестре нужно подготовить:
- Паспорта РФ.
- Договор купли-продажи (3 экземпляра).
- Согласие супруга/супруги (для состоящих в браке).
- Правоустанавливающие документы на объект (если раньше права не регистрировались).
[stextbox id=’warning’]Справка. Проверить «чистоту» участка покупатель может самостоятельно — через сайт Росреестра. Достаточно указать кадастровый номер или адрес объекта.[/stextbox]
Составление договора
Договор составляется в письменной форме, в трёх экземплярах (продавцу, покупателю и в регистрирующий орган).
В соответствии с Гражданским кодексом такой договор должен содержать информацию обо всех существенных условиях сделки, в том числе:
- Данные, подробно характеризующие продаваемый объект: местоположение, размер, категория земли и целевое назначение участка, кадастровый номер сооружения, размещенные на нем (при наличии) (ст. 554 ГК РФ).
- Стоимость участка (рыночная или кадастровая) (ст. 555 ГК РФ).
Участники сделки могут дополнить договор любыми данными по собственному усмотрению (с условием, что они не противоречат закону).
Куда обращаться
Составить договор можно самостоятельно или обратившись к юристам. Нотариальное заверение документа не требуется, но к нему можно прибегнуть по желанию сторон.
В таком случае нотариус поможет составить договор. Для регистрации сделки нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра или в МФЦ.
Регистрация прав собственности
Для завершения сделки её нужно зарегистрировать в управлении федеральной регистрационной службы (Росреестре). Нужно обратиться в территориальное отделение, приложив документы:
- Заявление о проведении регистрации.
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Квитанция об оплате госпошлины (от 200 до 2 000 рублей в зависимости от типа земли).
- Согласие супруга/-ги продавца (для тех, кто состоит в браке).
[stextbox id=’info’ defcaption=»true»]Право собственности на участок переходит покупателю только с момента внесения обновлённых сведений в ЕГРН.[/stextbox]
Стоимость и сроки оформления
Стоимость регистрации прав на участок зависит от вида разрешённого использования:
- 350 рублей — для участков личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, для садоводства или огородничества, для обслуживания жилого дома.
- 2 000 рублей — для участков всех иных целей использования.
Срок регистрации прав на недвижимость составляет 10 рабочих дней (п. 5 ч. 1 ст. 16 N 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»).
Если заявление подаётся в МФЦ, следует прибавить ещё 3 дня на передачу документов из ведомства.
Налогообложение
Любой доход с продажи имущества облагается налогом на доходы физических лиц (Гл. 23 НК РФ). После передачи земельного участка через договор-купли продажи продавцу придётся заплатить 13% от суммы прибыли (ст. 217.1 НК РФ).
Законом предусмотрены случаи, когда можно освободиться от уплаты налогов.
Платить налог не нужно:
- Если проданная недвижимость находилась в собственности более 5 лет (или 3х лет, если была получена в дар или по наследству) (пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014).
- Если стоимость проданного объекта не превышает 1 млн рублей (ст.217 НК РФ).
- Размер стоимости, указанной в договоре, соответствует стоимости, по которой недвижимость была приобретена ранее.
Вопросы, касающиеся продажи земельных участков
Продажа земельного участка имеют свою специфику, связанную с объектом сделки — землёй. В частности, спорными являются моменты продажи земли с постройками на ней, процесса межевания участка и пр.
Можно ли продать без межевания
Законодательством не установлено обязательного требования межевания участка. Любые регистрационные действия, в том числе и продажа, возможны и в случае, если он не размежеван.
Ст. 26 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» даёт основания для приостановления государственной регистрации или кадастрового учета. Ссылка на обязательное межевание в них отсутствует.
Как продать дом с земельным участком
В соответствии с Гражданским кодексом продажа дома влечёт за собой автоматический переход права собственности и на участок, на котором расположено строение. (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Продать земельный участок без находящегося на нём дома нельзя, если они принадлежат одному человеку п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Процесс продажи одновременно двух объектов (участка и дома, построенного на нём) не имеет специфических особенностей.
Договор составляется один, сразу на дом и на земельный участок. В нём прописываются характеристики предметов сделки, в том числе их стоимость (не общая, а индивидуально). При этом регистрироваться в Росреестре право собственности будет на каждый объект отдельно.
Заплатить придётся также 2 пошлины — за участок и за дом. В предоставленный на регистрацию пакет документом необходимо приложить 2 копии договора (на каждый объект отдельно).
[stextbox id=’warning’]Более подробно: Оформление дома и земельного участка под ним[/stextbox]
Как продать долю земельного участка
Главная особенность продажи долей — в наличии преимущественного права их покупки у собственников других частей участка (п.1 ст. 250 ГК РФ). Перед продажей необходимо письменно уведомить об этом владельцев других долей, указав выставленную цену. Им даётся 30 дней на принятие решения о покупке.
Если они отказываются, то собственник имеет право продавать свою часть участка третьим лицам.
Договор купли-продажи доли земельного участка требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
[stextbox id=’warning’]Еще по теме: Как составить договор на раздел земельного участка?[/stextbox]
Методы оценки земельного участка
В соответствии с Гражданским кодексом стороны сделки имеют право установить цену участка в соответствии с его рыночной, кадастровой стоимостью, а также стоимостью, установленной профессиональными оценщиками (ст. 66 ЗК РФ).
Рыночная стоимость определяется на основании анализа похожих предложений на рынке недвижимости. Кадастровая — устанавливается Росреестром самостоятельно на основании разработанных методик. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласие на продажу
Согласие на продажу может потребоваться для тех, кто состоит в браке. Всё имущество, приобретённое в этот период, считается совместно нажитым. Любые операции с такой недвижимостью могут выполняться только с разрешения супруга/-ги.
Исключение — объекты, полученные по безвозмездным сделкам (дар, наследство) (ст. 36 СК РФ).
Признание договора недействительным
Законодательство предусматривает целый ряд условий, при которых сделка может быть признана недействительной. Положения, касающиеся всех видов договоров, зафиксированы в ГК РФ. Сделка будет признана недействительной, например, в следующих случаях:
- фиктивность намерений;
- отсутствие в договоре существенных условий сделки (для участков — это цена и описание объекта);
- недееспособность одной из сторон;
- одна из сторон была введена в заблуждение.
Конкретно для земельных участков договор купли-продажи будет считаться недействительным, если содержит следующие условия:
- право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничения на дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, его передачу в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на объект третьими лицами.
Расторжение договора
Расторгнуть договор можно тремя способами:
- По обоюдному согласию сторон.
- В одностороннем порядке.
- Через суд.
Обоюдное соглашение — самый простой и мирный способ. Подразумевает, что и продавец, и покупатель решили прекратить договорные отношения и вернуть всё, как было до сделки (ст. 463 ГК РФ).
Односторонний разрыв отношений возможен только при серьёзном нарушении условий сделки другой стороной. Это досудебный вариант разрешения споров.
[stextbox id=’info’]Обратите внимание! В обоих случаях требуется проведение «обратной» сделки купли-продажи, которая должна проводиться по той же схеме (если договор заверялся у нотариуса, то и соглашение по отмене сделки должно пройти ту же процедуру).[/stextbox]
Судебные разбирательства инициируются, если одна из сторон договора серьёзно нарушила его условия и не собирается идти на компромисс.
Можно ли по доверенности
Гражданский кодекс допускает выдачу доверенности (договор поручения). В таком случае доверенное лицо будет иметь право подписывать любые сделки, подавать и получать документы в государственных ведомствах и прочее (ст. 971 ГК РФ). Оформляется такая доверенность только у нотариуса.
В заключение смотрите пояснения нотариуса Алексея Комарова о том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка:
[yvideo number=»sOd4Ky4SPxg»]
Заключение договора купли-продажи земельного участка не имеет принципиальных отличий от других сделок с недвижимостью. Документ должен содержать информацию о цене и предмете сотрудничества.
Тем не менее при операциях с землёй нужно помнить, что такие объекты обладают специфическими характеристиками, которые имеют существенное значение для проведения сделок. Речь идёт о границах участка, типе земель, к которым он относится, видах разрешённого использования и пр.
